【案情】

2012年6月1日，房屋购买人杨某与家安公司签订《居间服务合同》。该合同第六条约定4万元居间费由买方负担，第七条以明显加粗字体列明：买方未支付居间费而解除买卖合同的，此后3个月内，买方或其近亲属与卖方就本合同项下房屋达成买卖交易的，买方应支付5万元居间费。同日，卖方田某与杨某在家安公司居间服务下签订了房屋买卖合同。后杨某以居间费过高为由拒付居间费，与田某协商解除了房屋买卖合同。同年8月1日，杨某之子与田某就涉案房屋签订买卖合同。家安公司将杨某告上法庭，要求杨某支付5万元居间费。杨某辩称，家安公司的居间服务并未成功，合同第七条系无效条款，要求驳回家安公司诉讼请求。


【分歧】

本案的争议焦点有二：一是买卖双方合意解约，买方是否仍需支付居间费；二是居间人限制买方及其相关人另行成交，该限制条款是否有效。审理过程中有两种不同意见：

第一种意见认为，买卖双方协商解除了房屋买卖合同，杨某的购房目的并未实现，其效果等同于“居间人未促成合同成立”，家安公司无权要求居间报酬。《居间服务合同》第七条不合理地限制了杨某及其相关人自主选择中介公司的权利，应属无效条款。本案可酌定杨某给付家安公司适当费用以弥补其成本支出。

第二种意见认为，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。家安公司已促成杨某与田某签订房屋买卖合同，已履行约定的居间义务，买卖双方解除合同非因家安公司居间行为所致，有跳单之嫌，杨某仍需依约支付居间费。《居间服务合同》第七条并未限制杨某及其相关人的自主选择权，应属有效条款。本案应判决支持家安公司的诉讼请求。


【评析】

笔者同意第二种意见。在处理此类居间合同纠纷时，首先，要注意厘清两个法律关系，即买方与中介公司之间的居间合同关系，买方和卖方之间的买卖合同关系。其次，要正确认定居间合同中限制成交条款的效力，区分买方行使自主选择权的行为与跳单行为。结合本案争议焦点，分析如下：

第一，买卖双方合意解约或未能履约的，是否仍需支付居间费。从法律关系角度看，支付居间费系居间合同关系中的义务，与买卖合同是否解除及履行状况无关。只要中介公司依照居间合同履行了居间义务，促成买卖双方签订买卖合同，客户就应依约支付居间费。如果买卖合同的解除或未能得以履行系因中介公司过错所致，如中介公司未能提供正确的房屋权属信息、未审查购房者资格、未告知正确的贷款政策、起草的买卖合同存在重大疏漏等，客户应以中介公司未履行居间合同约定的主要义务为由，要求解除居间合同，不再支付居间费或索回已付的居间费。

家安公司依约促成杨某与田某签订房屋买卖合同，已履行居间义务，杨某应支付居间费。杨某与田某合意解除买卖合同，起因于杨某认为居间费过高。此后，杨某之子又与田某就本案房屋签订买卖合同，有跳单之嫌。家安公司并无违约行为，杨某无权解除《居间服务合同》，其拒绝支付居间费的行为没有合同和法律依据。

第二，居间人限制买方及其相关人另行成交，该限制条款是否有效。中介公司在促成买卖合同签订前，其需向买方提供房源位置信息，往往还会对房源品质进行比较分析，提供政策咨询，甚至还会组织价格磋商。为防止客户恶意跳单，中介公司一般会在居间合同中拟定限制成交条款，即规定买房人及其相关人在特定时间内利用上述信息资源就该房屋与卖方另行成交的，仍应支付居间费。按照我国合同法及其司法解释，该条款属加重对方责任的格式条款，中介公司尽到合理提示和说明义务的，该条款即应被认定为有效。

买方可以在充分比较不同中介公司的居间费标准、服务内容、商誉等之后，再决定是否签订看房确认书或居间合同，故该条款并未侵害消费者的自主选择权。客户在签订居间合同并接受主要居间服务之后，甚至在签订房屋买卖合同之后，再主张另换中介公司，则属滥用自主选择权的跳单行为。本案中，家安公司在《居间服务合同》第七条中以足以引起杨某注意的标识，合理提示了加重杨某责任的格式条款，杨某选择家安公司并签订居间合同，该条款合法有效。杨某与田某解除买卖合同后，杨某之子随即与田某就该房屋签订合同成交，家安公司依据《居间服务合同》第七条请求杨某支付居间费5万元，合法有据，应予支持。


（作者单位：北京市第二中级人民法院）
云南省人民政府


云南省人民政府令第9号


　　现发布《云南省企业劳动争议处理实施办法》，自发布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　云南省人民政府
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九四年一月十七日
　　　　　　　　　　 云南省企业劳动争议处理实施办法

第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国企业劳动争议处理条例》（以下简称《条例》）第四十一条规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 云南省行政区域内的企业与职工之间的下列劳动争议，适用《条例》和本办法：
（一）因企业开除、除名职工和职工辞职、自动离职发生的争议；
（二）因职工违纪或者由于国家和云南省劳动法规定的其他原因被企业辞退发生的争议；
（三）因执行国家和云南省有关工资（含津贴和补贴）的规定发生的争议；
（四）因执行国家和云南省有关工伤保险、医疗保险、生育保险、待业保险、养老保险和病假待遇、死亡丧葬抚恤等社会保险待遇的规定发生的争议；
（五）因执行国家和云南省有关集体福利费、职工上下班交通补助费、探亲路费、取暖补贴、生活困难补助等福利待遇的规定发生的争议；
（六）因执行国家和云南省有关职业技术培训的规定，职工在职期间参加各类专业学校（职业技术学校、职工学校、技工学校、高等院校等）和各种职业技术训练班、进修班的培训及与其相关的培训合同、培训费用等发生的争议；
（七）因执行国家和云南省有关工作时间、休息时间、休假制度、劳动安全与卫生、女职工劳动保护、未成年人劳动保护等劳动保护的规定发生的争议；
（八）因履行、变更、解除、终止劳动合同发生的争议；
（九）法律、法规、规章规定应当依照《条例》和本办法处理的其他劳动争议。
第三条 企业与职工劳动争议案件的当事人。
本办法所称职工，是指按照法律、法规、规章的规定，依法与企业确立劳动关系的劳动者。
第四条 处理劳动争议应当遵循的原则和申请处理劳动争议的程序，依照《条例》第四条、第六的规定办理。
第五条 发生劳动争议的职工一方在3人以上，并有共同理由的和职工一方在30人以上的集体劳动争议，应当推举代表参加调解或者仲裁活动。代表人数由仲裁委员会确定。

第二章 企业调解
第六条 企业可以设立劳动争议调解委员会（以下简称调解委员会）。调解委员会的人员组成、办事机构的设立，依照《条例》第七条至第九条的地规定办理。
设有分厂（分公司、分店）的企业，可以在总厂（总公司、总店）和分厂（分公司、分店）分别设立调解委员会。
第七条 调解委员会及其办事机构所需活动经费，由企业承担。
第八条 企业与职工发生劳动争议后，当事人申请调解的，应当自知道或者应当知道其权利被侵害之日起30日内，以口头或者书面形式向调解委员会提出申请。
第九条 调解委员会调解劳动争议，依照《条例》第十条、第十一条的规定执行。
经调解达成协议的，应当制作调解协议书，由调解委员会主任和双方当事人签名盖章。并加盖调解委员会印章。
经调解未达成协议的，应当制作调解意见书，由调解委员会主任签名盖章，并加盖调解委员会印章。
第十条 调解未达成协议的以及达成协议后一方或者双方反悔的，当事人可以自劳动争议发生之日起6个月内，向仲裁委员会申请仲裁。

第三章 仲 裁
第十一条 省、地（州、市）、县（市、区）分别设立劳动争议仲裁委员会（以下简称仲裁委员会）。
第十二条 仲裁委员会及其仲裁庭的组成和仲裁员的聘任以及仲裁委员会办事机构的设立，依照《条例》第十三条至第十六条的规定办理。
仲裁员资格由省劳动厅考核认定。取得仲裁员资格的，方可在一个仲裁委员会担任专职或者兼职仲裁员。
第十三条 县（市、区）仲裁委员会管辖本行政区域内发生的劳动争议；办理地（州、市）仲裁委员会委托处理的劳动争议。
第十四条 地（州、市）仲裁委员会管辖在本行政区域内具有较大影响的和跨县（市、区）的劳动争议以及经授权的地（州、市）工商行政管理部门登记注册的外商投资企业的劳动争议；办理省仲裁委员会委托处理的劳动争议。
第十五条 省仲裁委员会管辖在全省具有重大影响的和跨省（自治区、直辖市）、跨地（州、市）的劳动争议以及省工商行政管理部门登记注册的外商投资企业的劳动争议；办理直级领导机关委托处理的劳动争议。
第十六条 仲裁活动及其程序，依照《条例》第十九条至第二十九条的规定执行。
职工一方在30人以上的集体劳动争议，适用案件特别审理程序
第十七条 仲裁立案后，当事人双方可以自行和解，俣不得损害国家、社会、集体的利益和他人的合法权益，不得违反国家有关规定。双方自行和解时，应当由申诉方申请撤诉，经仲裁委员会审查符合规定的，制发仲裁决定书准予撤诉；不符合规定的不准撤诉。
第十八条 仲裁庭处理劳动争议的时限，依照《条例》第三十二条的规定执行。
因不可抗力的事由使仲裁活动不能进行的，仲裁庭可以向仲裁委员会申请中止仲裁活动。中止仲裁活动的原因消除后，应当立即恢复仲裁活动。
第十九条 仲裁委员会在处理劳动争议时，依照《条例》第三十三条的规定行使调查权。
仲裁委员会之间可以委托调查，被委托方应当在要求时间内完成调查；如果因案情复杂等原因不能在要求时间内完成的，应当及时向委托方说明情况。
第二十条 劳动争议当事人申请仲裁，应当按照国家有关规定交纳仲裁费。
仲裁费包括案件受理费和处理费。受理费先由申诉方预交，处理费由双方当事人预交。仲裁结案时，仲裁费由败诉方全部承担；调解解决或者双方部分败诉的，仲裁费由双方当事人分担；撤诉的，仲裁费由申诉方承担。
第二十一条 仲裁委员会组成人员或者仲裁员及其他人员有《条例》第三十五条规定情形之一需要回避的，按下列权限决定：
（一）仲裁委员会主任的回避，由仲裁委员会研究决定；
（二）仲裁委员会其他组成人员和仲裁委员会办公室主任的回避，由仲裁委员会主任决定；
（三）仲裁员及其他人员的回避，由仲裁委员会办公室主任决定。
仲裁委员会组成人员回避后，仲裁委员会应当决定由原委派单位确定与其职务相当的成员临时参加仲裁活动；仲裁员及其他人员回避后，由仲裁委员会办公室确定相应的人员参加仲裁活动。
第二十二条 当事人对仲裁裁决不服的，依照《条例》第三十条的规定执行。
第二十三条 省、地（州、市）、县（市、区）仲裁委员会对本级仲裁庭已经发生法律效力的调解、裁决，发现确有错误的，应当重新处理，并在30日内处理完毕。

第四章 附 则
第二十四条 违反《条例》和本办法的，依照《条例》第四章的规定处罚。
第二十五条 国家机关、事业单位、社会团体与本单位工人之间，个体工商户与帮工、学徒之间发生的劳动争议，参照《条例》和本办法执行。
第二十六条 处理劳动争议，同时适用劳动部会同有关部门制定的《劳动争议仲裁委员会组织规则》、《劳动争议仲裁委员会办案规则》和《企业劳动争议调解委员会组织及工作规则》。
第二十七条 本办法由云南省劳动厅负责解释。
第二十八条 本办法自发布之日起施行。1988年9月6日云南省人民政府发布的《云南省国营企业劳动争议处理实施细则》同时废止。



1994年1月17日