未办理房产权证的房屋能否转移

基本案情
陈某与丁某1996年开始同居。1998年，丁某与某房地产开发公司（以下简称房产公司）签订商品房买卖合同，并交纳了约定的购房款，但未办理产权证。2005年2月，陈某诉讼丁某要求解除同居关系并要求分割财产。同月，陈某与丁某对共同生活期间的财产达成协议，并由法院确认形成调解书。该协议约定丁某所购买的房屋归陈某所有。调解书签收后，丁某向房产公司出具书面声明，认为其所购房屋属于其所有，任何人不能处理变更。2005年7月，陈某要求房产公司履行办理产权证的协助义务。房产公司认为陈某不是合同的当事人，予以拒绝。陈某遂起诉。
本案争议的焦点是陈某能否取得商品房买受人的权利主体资格？
一种意见认为，陈某不能要求房产公司履行义务。商品房买卖合同的当事人是房产公司和丁某，从合同的角度来说，丁某是合同的当事人，陈某非合同的当事人，房产公司有权拒绝其权利要求。虽然我国民法通则和合同法均规定权利人可以将合同的权利转移给第三人，但是必须尽通知义务。本案中，丁某虽然约定将所购买的商品房归陈某所有，但其并没有通知房产公司该转让行为。相反，丁某给房产公司的书面声明明确不同意将房屋给付陈某，不能认定为权利的转移，陈某不能取得商品房买卖合同权利人的资格。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。丁某仅与房产公司订立了购房合同、缴纳了房款，但并没有到相关部门领取权属证书，依法不能转移其房产。因此，陈某不能取得该商品房买受人的资格，不能要求房产公司履行义务。
第二种意见认为，房产公司应当协助陈某办理房产权证。从合同的角度来说，根据我国《合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知的，该转让对债务人不发生效力。该通知义务是为了确保权利转让的真实性，防止义务人错误地履行义务。只要能够证明权利转让是真实的，义务人就应当履行。本案中，生效的调解书已经明确了丁某将其作为商品房买受人的权利转让给陈某的真实性。虽然丁某在事后向房产公司作出声明，但其不能对抗生效的调解书所载明的内容。房产公司对于丁某权利的抗辩，同样可以抗辩陈某的权利行驶，但不能免除其应当承担的义务。根据我国《合同法》的规定，房产公司应当向陈某履行作为出卖人的协助义务。其次，从物权的角度来说，是否进行房产登记并非是确定对房屋是否拥有合法权利的唯一依据。丁某持有购房合同及缴费票据，应当确定其对购买的商品房具有合法的占有、使用、收益和处分的权利。丁某只是未办理房屋产权的登记而已，这并不影响其作为该房屋的合法所有权人的身份。不可否认的是，如果该房屋被他人非法侵占或毁损，丁某当然地可以以权利人的身份要求侵权人赔偿。如果丁某死亡，该房屋亦将被作为遗产由他的继承人继承。从一个侧面来说，生效的法律文书只是确定了该房屋的权利归属，并不违反法律的规定。这种确权可能是基于当事人之间对该房屋的共有关系，也可以是一种赠与关系，甚至可能就是一种转让关系。根据我国《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产是禁止转让的。同样根据该法律的规定，所谓房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。商品房的转让与转移是不同的概念。转让应当是一个双方合同行为，需要当事人的意思表示一致。而转移则就是商品房从一个权利主体到另一个权利主体的过程。《城市房地产管理法》并不能够排除因单方行为或者法律规定而取得房地产的合法性。比如因死亡而继承取得的未依法登记领取权属证书的房地产，或者因法院的强制执行而取得的房地产，都是合法取得的房地产，不能否定其取得效力。本案的特殊性在于，丁某与陈某同居生活多年，且房屋是在同居生活期间所购，当然不能排除该房屋是共有的可能性。调解书只是确定了所有权的主体，并未对其取得方式作出说明，不能就此认定为系商品房买卖或者赠与并否定该协议的效力。因此，不管合同权利的转让还是物权的转移，陈某均应当享有该商品房的权利。而相对于开发公司来说，无论是对丁某，还是对陈某，均有履行合同的义务。因此，开发公司应当协助陈某办理房产权证。
笔者同意第二种意见。


作者单位：江苏省如皋市人民法院 秦昌东
联系方式：0513—7283126 aaa1466@sohu.com

河北省人民政府


河北省油气田保护规定
河北省人民政府



第一条 为维护油气田的生产秩序和油气田所在地区的社会秩序，保障国家财产不受侵犯，促迸油气田生产和当地经济发展，制定本规定。
第二条 凡本省行政区域内石油企业的生产作业秩序、生产设施、生产物资以及石油企业生产的石油和天然气，都应当依照本规定和有关法律、法规予以维护和保护。
石油企业输送石油、天然气的管道及其附属设施的保护，依照国务院发布的《石油、天然气管道保护条例》的规定执行。
石油企业电力设施的保护，依照国务院发布的《电力设施保护条例》和省人民政府发布的《河北省电力设施保护实施办法》等有关法律、法规、规章的规定执行。
第三条 油气田的保护工作应当遵循当地人民政府、石油企业和人民群众相结合，宣传教育、加强防范和依法惩处相结合的原则。
第四条 石油企业的财产和石油、天然气资源属于国家所有，严禁盗窃、哄抢或者破坏。
任何单位和个人都有维护石油企业生产作业秩序，保护其生产设施、生产物资和石油、天然气不受侵害的义务，并有权向当地人民政府及其有关部门和石油企业检举、揭发扰乱石油企业生产作业秩序，盗窃、哄抡、破坏石油企业财产的违法行为。
第五条 石油企业应当加强对生产设施、生产物资和石油、天然气的管理，依法组织生产作业，积极支持地方经济发展，维护当地人民群众的利益。
第六条 在油气田保护工作中做出显著成绩的单位和个人，由油气田所在地县级以上人民政府和石油企业予以表彰、奖励。
第七条 油气田所在地各级人民政府在油气田保护工作中，负责组织贯彻实施有关油气田保护的法律、法规、规章和国家政策；对所属有关行政执法部门和下级人民政府以及有关单位保护油气田的情况实施监督检查；并负责确定、协调有关行政执法部门在油气田保护工作中的责任和关
系，解决油气田保护工作中出现的重大问题。
第八条 油气田所在地各级人民政府有关部门在油气田保护工作中的主要任务是：
（一）公安机关和油气田公安保卫机构负责油气田的治安管理，依注查处盗窃、哄抢或者破坏石油企业的生产设施、生产物资和石油、天然气等违反治安管理的案件，维护石油企业的生产作业秩序；
（二）工商行政管理部门负责对油气田所在地及其附近区域的废旧物资回收企业（收购点）和废旧金属交易市场进行监督管理。并会同有关部门依法查处非法加工、经营石油、天然气产品的行为；
（三）土地管理部门负责依法协调和处理石油企业与被征用土地单位的土地权属纠纷，依法查处侵犯石油企业土地使用权的违法行为；
（四）各级人民政府设置的支援油田建设办公室负责调查了解并向同级人民政府和有关行政执法部门反映油气田的保护情况，提出保护建议。并在同级人民政府授权的范围内，协调解决油气田保护工作中存在的具体问题。
第九条 油气田所在地的村民（居民）委员会应当对村民（居民）进行保护油气田，爱护国家财产的宣传教育。增强村民（居民）的法制观念。并协助公安机关等有关行政执法部门和油气田公安保卫机构，查处本区域盗窃、哄抢或者破坏石油企业的生产设施、生产物资和石油、天然气
，以及扰乱石油企业生产作业秩序的违法行为。
第十条 油气田所在地人民政府及其有关行政执法部门和村民（居民）委员会以及石油企业，应当建立健全油气田保护责任制，明确有关单位和个人的责任，定期检查责任制的执行情况，并将检查结果作为考核所属有关单位及其负责人工作状况的依据之一。
第十一条 石油企业在油气田保护工作中的主要职责是：
（一）建立健全财产管理、生产岗位责任和安全保卫等方面的规章制度；
（二）加强企业内部法制宣传工作，教育职工爱护国家财产，同侵犯企业财产的违法行为作斗争；
（三）依照有关法律、法规、规章和本规定，制止、查处或者配合油气田所在地人民政府和有关行政执法部门查处盗窃、哄抢、破坏本企业的生产设施、生产物资和石油、天然气，以及扰乱本企业生产作业秩序的行为。
第十二条 任何单位和个人不得从事下列活动：
（一）盗窃、哄抢石油企业的生产设施、生产物资和石油、天然气，或者在石油企业的电力设施上窃电；
（二）擅自拆卸或者故意损坏石油企业的生产设施和生产物资；
（三）破坏、封堵石油企业的通行道路和桥梁，或者非法截断石油企业的电源、水源和通讯线路；
（四）非法拦截、扣留石油企业的车辆、机械、设备、器材和其他生产物资，或者阻碍石油企业的工作人员和车辆、施工机械等出入生产作业现场；
（五）采用聚众冲击或者其他非法手段，扰乱石油企业的生产作业秩序；
（六）擅自移动或者故意损坏石油企业设置的生产、安全标志；
（七）侮辱、殴打有关行政执法部门和石油企业的工作人员，或者拒绝、阻碍其依法执行职务。
第十三条 未经石油企业同意并依法办理审批手续，任何单位和个人不得在石油企业依法取得土地使用权的地界内采矿、采石、挖沙、取士、葬坟，从事种植、养殖和挖掘活动，倾倒、堆放垃圾和其他物品，或者建设建筑物、构筑物和其他设施。
第十四条 在采油（气）井和石油、天然气的计量站、接转站、集输大站、轻烃回收装置的安全保护范围内，任何单位和个人不得烧窑、烧荒或者焚烧秸秆、谷物和废旧油料等易燃、易爆物品，不得建设加油站、燃放烟花爆竹或者进行爆破作业。
前款规定设旋的安全保护范围是：采油（气）井从井口外缘向周围廷伸二十五米，其他设施从围墙外缘向周围延伸十米。
第十五条 未经石油企业同意并按规定办理审批手续。任何单位和个人不得在石油企业的电力设施上连接输电、变电、配电设施。
第十六条 末依照国家有关规定办理审批手续，没有合法的石油供应渠道．任何单位和个人不得建设、经营小型炼油厂，小型石油、天然气产品加工厂和原油净化厂点。
严禁建设、使用士炼油炉或者制造士炼油设备。
第十七条 收购废旧石油生产专用器材，必须取得公安机关核发的《特种行从业许可证》，并向工商行政管理部门登记注册。
单位出售废旧石油生产专用器材，经本人必须出示单位介绍信、本人居民身份证和油气田公安保卫机构的证明。个人出售废旧石油生产专用器材，必须出示所在单位或者所在地村民（居民）委员会的证明、本人居民身汾证和油气田公安保卫机构的证明。介绍信和证明应当注明废旧器材
的来源、数量、规格。废旧物资回收企业《收购点》必须登记经办人或者个人的居民身份证号码，并留存介绍信或者证明。
第十八条 因生产设施管理不善、违章进行生产作业等石油企业的原因造成环境污染的，由石油企业依法承担赔偿责任；因盗窃、哄抡或者破坏石油企业的生产设施和石油、天然气造成环境污染的，由责任者依法承担赔偿责任。
第十九条 违反本办法第十二条规定，《中华人民共和国治安管理处罚条例》等有关法律、法规对处罚方式另有规定的，由油气田所在地公安机关和油气田公安保卫机构或者有关行政执法部门按其规定执行。未作规定的，由油气田所在地县级以上人民政府责成有关行政执法部门予以警
告，责令限期改正、赔偿经济损失，并没收其作案工具；构成犯罪的。由司法机关依法追究刑事责任。
第二十条 违反本规定第十三条规定的，由油气田所在地土地管理等有关行政执法部门依照《中华人民共和国土地管理法》和《河北省土地管理条例》等有关法律、法规、规章的规定予以行政处罚。
第二十一条 违反本规定第十四条第一款和第十五条规定的由油气田所在地县级以上人民政府责成公安机关等有关行政执法部门分别清况予以警告，责令限期改正、赔偿经济损失、拆除设施，并可没收其使用的设施、器材、工具和爆炸物品。
第二十二条 违反本规定第十六条和第十七条规定的，由油气田所在地工商行政管理部门、公安机关或者油气田公安保卫机构按照各自的职责，没收其收购的器材和石油、天然气，以及建设、使用的生产设施、生产的产品和非法所得，并依照有关法律、法规、规章的规定处以罚款，直
至吊销营业执照：构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十三条 油气田所在地人民政府有关行政执法部门的工作人员在油气田保护工作中玩忽职守、滥用职权、敲诈勒索、徇私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或者上级主管部门予以行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十四条 石油企业的工作人员玩忽职守或者利用职务之便为不法分子作案提供方便，致使石油企业遭受经济损失的，由石油企业予以行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十五条 油气田所在地的市（地）、县人民政府可以根据本规定制定实施细则。
第二十六条 本规定由河北省人民政府法制局负责解释。
第二十六条 本规定自发布之日起施行。



1995年11月14日