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大连市房地产开发停缓建项目处理暂行规定

时间:2024-07-12 13:46:52 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8890
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大连市房地产开发停缓建项目处理暂行规定

辽宁省大连市人民政府


大连市人民政府关于印发《大连市房地产开发停缓建项目处理暂行规定》的通知
 
大政发〔1999〕73号


各区、市、县人民政府,市政府各委、办、局(总公司):
  现将《大连市房地产开发停缓建项目处理暂行规定》印发给你们,请遵照执行。

                            
大连市人民政府
                          
一九九九年七月二十日


         大连市房地产开发停缓建项目处理暂行规定



  第一条 为了妥善处理房地产开发停缓建项目,维护正常的建设市场秩序,促进房地产业健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规,结合我市实际,制定本规定。


  第二条 在大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区以及大连经济技术开发区、大连保税区、大连金石滩国家旅游度假区、大连高新技术产业园区内,对房地产开发停缓建项目的处理,适用本规定。


  第三条 大连市房地产开发管理办公室和城乡规划土地局,应依据各自的职责,互相配合,共同做好房地产开发停缓建项目处理工作。


  第四条 下列房地产开发项目属于停缓建项目:
  (一)获得《办理中标手续通知单》后,满三个月未办理《大连市房地产综合开发项目及建设用地中标通知书》(以下简称《中标通知书》);
  (二)办理《中标通知书》后,满八个月未签订《国有土地使用权出让合同》的;
  (三)自《国有土地使用权出让合同》生效之日起满两年未动工开发的;
  (四)未按《大连市房地产综合开发项目及建设用地履约保证书》(以下简称《履约保证书》)规定的期限开发建设,停工一年以上,且开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者投资额占总投资额不足25%的;
  (五)未按《履约保证书》规定的时间竣工,超过一年以上的。


  第五条 对停缓建项目,按下列规定予以处理:
  (一)属于本规定第四条(一)、(二)项情形的,项目自行废止,所缴纳定金不予退回;
  (二)属于本规定第四条(三)项情形的,由市房地产开发管理办公室取消开发项目,市城乡规划土地局无偿收回土地使用权;
  (三)属于本规定第四条(四)项情形的,由市房地产开发管理办公室安排临时使用,待原项目开发建设条件具备后,重新批准开发;
  (四)属于本规定第四条(五)项情形,投资额占总投资额不足60%的,由市规划土地局收回土地使用权。对投资额占总投资额60%以上,确有能力,保证一年内竣工的,可再延期一年;无力保证一年内竣工或延长竣工期一年仍未竣工的,由市房地产开发管理办公室安排临时使用,待原项目开发建设条件具备后,重新批准建设。


  第六条 本办法第五条(三)、(四)项规定对停缓建项目安排临时使用的,是指在保留原项目单位前期投资和未来建设权的前提下,对已发生的投资进行有期限的冻结。冻结期间,由市房地产开发管理办公室组织招标,并择优选定有经济实力和经营信誉的单位,对已建的建筑物及其附属设施代管。代管单位在不承担冻结资产经济责任的条件下,在规定的期限内,按照市政府提出的要求和经济、实用、美观的原则,完善地下工程或地上已具规模的建筑,使项目达到使用条件,并实施经营管理。
  停缓建项目临时使用期限折抵土地出让年限。


  第七条 安排停缓建项目临时使用程序:
  (一)经市房地产开发管理办公室核实属于安排临时使用项目的,应通知(或在新闻媒体通告)项目单位;
  (二)项目单位在接到通知后一个月内,持相关材料和申请报告到市房地产开发管理办公室办理确认手续;
  (三)经市房地产开发管理办公室确认后,批准安排临时使用的停缓建项目,其前期投资自行冻结;
  (四)市房地产开发管理办公室组织招标并择优选定代管单位后,由代管单位与项目单位签订代管协议;
  (五)市房地产开发管理办公室会同有关部门对批准安排临时使用的停缓建项目进行核定、清理后,组织代管单位和项目单位进行施工手续、图纸、土地现场管理工作等项目交接。


  第八条 对应该安排临时使用的停缓建项目,项目单位接到通知后不按规定申请的,视为自行放弃土地使用权和房地产开发项目,由市房地产开发管理办公室将其项目动工建设部分予以拍卖,拍卖收入的处理按国家有关规定执行。


  第九条 被安排临时使用的停缓建项目,项目单位应对冻结的资产承担经济责任,并妥善安置原项目的经营管理人员。


  第十条 停缓建项目被安排临时使用期间,项目单位如要求回购的,应委托有权机关对项目在临时使用期间所发生的费用进行评估或审计,并按下列规定支付费用:
  (一)代管单位未收回投资成本时,项目单位向代管单位支付还应收回的投资成本及利息和按代管单位投资总额每年25%乘以代管年限的总额计算的补偿费用;
  (二)代管单位已收回投资成本后继续经营的,项目单位按代管单位投资总额每年15%乘以代管年限的总额计算支付补偿费用。


  第十一条 安排临时使用期满,代管单位应将项目交还原项目单位,由项目单位继续建设或经营。项目单位不接收或找不到项目单位的,由市政府接收。
  安排临时使用期满,代管单位未能收回投资的,可向市房地产开发管理办公室申请延长代管期,但最长不超过两年。


  第十二条 在县(市)和旅顺口区、金州区内,对房地产开发停缓建项目的处理,参照本规定执行。


  第十三条 本规定由大连市房地产开发管理办公室负责解释。


  第十四条 本规定自发布之日起施行。

  彩礼是中国旧时婚礼程序之一,又称财礼、聘礼、聘财等。 我国自古以来婚姻的缔结,就有男方在婚姻约定初步达成时向女方赠送聘金、聘礼的习俗,这种聘金、聘礼俗称“彩礼”。西周时代是礼仪的集大成时代,彼时逐渐形成一套完整的婚姻礼仪,《仪礼》中有详细规制,整套仪式合为“六礼”,西周时确立并为历朝所沿袭的“六礼”婚姻制度,是“彩礼”习俗的来源。“六礼”即:纳采、问名、纳吉、纳征、请期、亲迎,六礼中的“纳征”是送聘财,就相当于现在所讲的“彩礼”。这种婚姻形式延续至今,虽然现行法律不提倡男女订婚给付彩礼,但伴随着经济的发展和生活水平的逐步提高,订婚的彩礼也在不断提高,小到金银首饰,大到上万元的现金、汽车、住房等。一旦双方最终不能缔结婚姻,则彩礼的处置问题往往引发纠纷,诉诸法院的案件也逐渐增多。笔者通过对所在法院近年来此类呈逐年增加趋势,笔者对审理婚约财产案件并作浅显的分析,并对婚约财产案件提出自己的一些意见和看法,共大家商榷,不足之处,请大家批评指证。
一、追溯彩礼来源

古籍《仪礼.婚礼》上载: “婚礼者,将合二姓之好,上以事宗庙,而下以继后世也,故君子重之。是以昏礼纳采,问名,纳吉,纳征,请期,皆主人筵几于庙,而拜迎于门外,入,揖让而升,听命于庙,所以敬慎重正昏礼也。”另《仪礼》上说∶“昏有六礼,纳采、问名、纳吉、纳征、请期、亲迎。”这就是创于西周而后为历朝所沿袭的“婚姻六礼”传统习俗。也是“彩礼”习俗的来源。说起彩礼,不得不谈谈我国的婚姻制度。早在西周时期,我国就有了完善的婚姻制度。西周时婚姻的缔结除须父母之命,媒妁之言外,还必须经过六礼的程序。 所谓六礼,包括纳采、问名、纳吉、纳币、请期和亲迎这六道程序。其中,纳币,就是指男方派人送彩礼到女方家。西周的六礼对中国古代婚姻制度发展的影响十分深远,后世的结婚程序虽然不一定会全经过六礼的仪式,但六礼的名称一直相传下来。到了唐代,六礼的核心就是财礼,又称聘财,女方以接受男方聘财的方式表示许婚,即所谓的“婚礼先以聘财为信”。若已受聘财,男方悔婚,则女家不退聘财,若女方悔婚,男方同意,女家须退还聘财,男方不同意,则婚姻仍成立。女方若“更许他人者,杖一百”,若已婚配,则徒一年半,不仅要追究刑事责任,而且要追还该女与前夫。元朝也把下聘财作为婚姻成立的要件之一,并且按照不同等级作了数目上的具体规定,如上户金一两,银四两,彩缎六表里,杂用绢四十匹;中户金五钱,银四两,彩缎四表里,杂用绢四十匹;下户银三两,彩缎二表里,杂用绢五十匹。清代婚姻关系的成立,当事人双方必须订立婚约,订立婚约的主要内容是交换婚书和交受聘财。而交受聘财是婚约成立的主要条件。婚约一旦订立就受法律保护,当事人不得随意反悔,除非有欺骗行为或犯罪行为。“若许嫁女再许他人,未成婚者,杖七十,已成婚者杖八十,男家悔婚者亦如之,不追财礼”。

综上可见,中国古代赋予婚约以绝对的法律效力,用刑罚来处置违反婚约者,并且伴有浓厚的男权观念,同时把送彩礼作为婚约得以成立的重要条件。但是,新中国成立后,为剔除封建,杜绝买卖婚姻,贯彻婚姻自由原则,从我国第一部婚姻法开始就不承认婚约,而把登记作为婚姻成立的唯一条件,当然,作为婚约成立要件的彩礼也不被法律所提倡,但订婚送彩礼作为一项古老的传统还是在民间盛行。

二、法律对“彩礼”的规定

最高人民法院认为,彩礼在性质上是属于附解除条件的赠与。在广大的农村地区,老百姓操劳多年,倾其所有给付彩礼,是迫于地方习惯做法,为了最终缔结婚姻关系,不得已而为之的。这种目的性、现实性、无奈性,都不容否认和忽视。作为给付彩礼的代价中,本身就蕴涵着以对方答应结婚为前提。如果没有结成婚,其目的落空,此时彩礼如仍归对方所有,与其当初给付时的本意明显背离。而且,依据作为给付彩礼的代价中,本身就蕴涵着以对方答应结婚为前提这一内容,条件在解释上应该包括默示的条件。而且,结婚这一解除条件也做了目的性扩张。

“彩礼”的表述并非一个规范的法律用语,人民法院审理的彩礼纠纷案件的案由按照有关规定被定为“婚约财产纠纷”。婚前给付彩礼的现象在我国还相当盛行,已经形成了当地的一种约定俗成的习惯。

这种婚姻形式直至今日仍在延续,但当时在1934年4月8日中央苏区颁行的《中华苏维埃共和国婚姻法》中,已有了废除聘金、聘礼及嫁妆的规定。新中国成立后,我国1950年、1980年《婚姻法》和2001年修改后的《婚姻法》,均未对婚约和聘礼作出规定,且都规定了禁止买卖婚姻和禁止借婚姻索取财物的内容。但目前我国很多地方仍存在,特别是在西南云、贵、川地区把订婚作为结婚的前置程序,在农村尤盛。

2004年4月1日实施的最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释二》第十条规定:“当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的,如果查明属于以下情形,人民法院应当予以支持:(一)双方未办理结婚登记手续的;(二)双方办理结婚登记手续但确未共同生活的;(三)婚前给付并导致给付人生活困难的。适用前款第(二)、(三)项的规定,应当以双方离婚为条件。”此条件的规定,标志着人民法院正式以司法解释的形式对于彩礼纠纷问题如何处理作出明确规定。该条第(一)项“双方未办理结婚登记手续的”的规定对处理此类纠纷具有指导意义。对于婚约期间的双方赠与物,除贵重物品外,一般不予返还;对以订立婚约为名进行婚约买卖的财物,原则上予以收缴;以订立婚约为名诈骗钱财的,应受到法律制裁。但在实践中,要注意与解除同居关系案件的区别。婚约财产的性质是附条件的赠与,有些财产的赠与与是以双方结婚为条件的,而同居关系期间的财产一般认定为双方共有财产。

《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释二》第十条还规定了离婚彩礼返还的条件,其中第(三)项规定“婚前给付并导致给付人生活困难的”是返还彩礼的一个条件。那么如何理解“生活困难”呢?《解释(二)》第二十七条对“生活困难”的含义作出了这样的解释:“婚姻法第四十二条所称‘生活困难’,是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。”据此,“生活困难”应当是指绝对困难,而不是相对困难。《解释(二)》第十条中的“生活困难”的理解也应当与上述解释一致。即所谓绝对困难是实实在在的困难,是因为给付彩礼后,造成其生活靠自己的力量已经无法维持当地最基本的生活水平,而不是与给付彩礼之前相比,财产受到损失,相对于原来的生活条件比较困难了。

三、审理返还彩礼案件应该注意的问题

1、返还彩礼案件诉讼主体资格的认定

民事诉讼主体,是指参与民事诉讼活动的当事人。在民事诉讼活动中,涉及的诉讼主体包括三个方面,一是主持审判活动的审判机关,审判机关主导民事审判活动,是当然的主体;二是诉讼当事人,即参与诉讼活动的民事纠纷的双方,包括诉讼代理人;三是诉讼参与人,包括证人、鉴定人、勘验人等。民事诉讼主体必须符合法律的规定,才能保证民事诉讼活动合法有效地进行。

我们通常所提到的民事诉讼主体,是指第二类的诉讼当事人,即原告、被告、第三人以及上诉案件中上诉人、被上诉人。合格的当事人直接关系到诉讼的结果。我们在法庭上有时会遇到被告反驳原告称“你不能告我”,或者“你没有实体权利,你不能当原告”,法院要对当事人主体资格进行审查并作出判断,这就是当事人诉讼资格是否适格的问题,即案件的原告、被告、第三人是否是本案正当当事人。在婚约财产纠纷案件中全国各地对诉讼主体的认定不太统一,主要存在两种不同的说法:

(1)家庭当事人说。所谓的家庭当事人说就是婚约当事人的父母双方都列为当事人。因为彩礼是附条件的赠与,一般情况下都是男方的父母出资,通过媒婆之手转交女方的父母,男方要求返还彩礼时以自己及其父母共同列为原告,以女方及其女方的父母共同列为被告。

(2)婚约当事人说。所谓婚约当事人说就是指婚约缔结的男女双方为当事人,即原告为男方,被告为女方,排除男女双方的父母。

笔者认同第1种意见,认为此类案件诉讼结束后,在执行阶段接收彩礼的一方父母或子女经常互相推诿,不利于案件的执行,把女方的父母共同列为被告,不仅有利于执行,也维护给付彩礼一方的合法权益。在中国的传统习俗中,儿女的婚姻被认为是终生大事,一般由父母一手操办,送彩礼也大都由父母代送,且多为家庭共有财产。而在诉讼中大多数也是由当事人本人或父母起诉,因此为最大限度地保护公民的财产权利,防止应诉方以起诉人不适格作为抗辩,应当对“给付方”作扩大解释。同时,对于被告的确定问题也应引起注意,在实践中,诉讼方也通常把对方当事人的父母列为共同被告,要求他们承担连带责任,笔者认为这种做法是可取的。在习俗中,一般是父母送彩礼,也是父母代收彩礼,即使由本人亲自接收,儿女为表孝心,感激父母多年的养育之恩,也会将一部分交由父母。所以,将当事人父母列为共同被告并无不妥,实为可取之处。”此论述符合社会的实际情况,也符合法律的基本精神,是正确的。

2、证据认定问题

赠送彩礼与一般的民事行为有所不同,赠与方不可能要求对方出具收条等书面手续,以表明其已收到彩礼。因此,当引发彩礼纠纷时,当事人举证比较困难,一般只能提供证人证言,且多为亲友或媒人证言,通常证明力不大。对方当事人也常以此作为抗辩,主张不予采信。为了收集有利证据,当事人往往会不经对方同意,录制双方谈话录音或电话录音。那么对于此类视听资料如何认定呢?最高院在《关于未经对方当事人同意私自录制其谈话取得的资料不能作为证据使用的批复》中严格强调了视听资料的合法性,但在后来制订的《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定:侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据,不能作为认定案件事实的依据。该条款则降低了证据合法性的要求,认为只要不侵害他人合法权益或不违反法律禁止性规定,所取得的证据就可认定。但是如果利用威胁、利诱、限制人身自由、侵犯他人隐私等非法手段获得的证据就不应采用,即所谓的“毒树之果”原则。而在彩礼纠纷中,视听资料往往是最能证明事实存在的证据,因而只要当事人在收集证据时没有违反上述规定和原则,且能证明其真实性,就应当采信。对于彩礼纠纷案件的证明标准,也应遵循高度概然性原则,即只要当事人所举证据足以让法官对案件的法律真实产生高度信任,并能排除其它合理怀疑,那么就可认定该法律事实达到客观真实。

3、返还彩礼诉讼时效的界定

对诉请返还彩礼的诉讼时效,没有相应规范性法律文件进行特别规定。笔者认为,返还彩礼属于请求权的一种,那么就应该诉讼时效的约束,对这种权利的保护适用普通的诉讼时效即两年。而对此类纠纷的诉讼时效的起算时间有两种情形:一是双方没有登记结婚的,给付人应当及时向对方主张自己的权利,对方拒不返还的,诉讼时效从此时起开始计算;二是双方登记结婚的,自其解除婚姻关系之日起,给付人就应当知道自己的权利受到侵害,诉讼时效从此时起开始计算。根据法律的有关规定,基于上述理解向人民法院提请保护彩礼返还权利的诉讼时效,也可以发生中止、中断、延长等情况,该情况一般表现在给付彩礼方为被告时,因审理时其不同意离婚又不提起返还彩礼的请求而引起的。

4、彩礼与赠与、借婚姻索取财物的区别

是彩礼、是赠与、还是借婚姻索取财物即认定所给付财物的性质,是应该在查明事实的基础上,在判决理由部分必须交代清楚的问题。根据解释二的立法精神,笔者认为彩礼问题是一种民间习俗,是一种当地的习惯做法,并不值得提倡,但尚未被法律明文禁止,不具有违法性。而借婚姻索取财物则不同,它是被婚姻法明文禁止的违法行为。但彩礼有时候会成为借婚姻索取财物的一种表现形式。此时,对于彩礼问题的处理已经被比其行为更为严重的借婚姻索取财物的违法行为所吸收,已不单纯是一种习俗,是依法要被禁止的行为,其可适用《最高人民法院关于审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》中有关借婚姻索取财务的相关规定。对取得财物的性质是索取还是赠与难以认定的,可按赠与处理。如认定为是借婚姻索取财物,一定要有可采信的证据支持。否则,一般情况下应认定为是彩礼。

彩礼虽是风俗习惯,但很少有心甘情愿主动给付的,与一般意义上的无条件赠与行为性质不同,它实际上是以结婚为条件的给付行为。因此,只要当事人能够举证证明其当初所为的是一种无任何附加条件的赠与行为,且已经履行完毕的,就可以按普通的赠与处理,其给付的财物当然也就不用返还了。否则应以彩礼处理。

总之,对于彩礼问题的处理,一定要视双方最终的现实结果而定。没有形成婚姻关系的,彩礼应当返还。形成婚姻关系的,原则上可以不用返还,只是在有特殊规定的情况下,已经缔结婚姻关系的,彩礼也要返还给对方。如双方虽然办理了结婚登记,但确实一直并未共同生活的,或者当初因为给付彩礼造成生活困难的,一旦离婚,彩礼应当予以返还。

5、彩礼返还的范围

中华人民共和国政府和以色列国政府关于相互设立总领事馆的换文

中国政府 以色列国政府


中华人民共和国政府和以色列国政府关于相互设立总领事馆的换文


(签订日期1993年10月6日 生效日期1993年10月8日)
             (一)以方来照

中华人民共和国外交部:
  以色列国驻华大使馆向中华人民共和国外交部致意,并荣幸地确认以色列国政府和中华人民共和国政府达成如下谅解:

 一、以色列国政府同意中华人民共和国政府在以色列国设立一总领事馆,设领地点和领区范围将在适当时候由双方商定。

 二、中华人民共和国政府同意以色列国政府在上海设立总领事馆,其领区范围为上海市、浙江省和江苏省。

 三、以色列国总领事馆可在双方互换照会确认本谅解之日起开设。
  中华人民共和国总领事馆可在双方就设领地点和领区范围达成书面协议后开馆。

 四、两国政府各自根据本国有关法律和规定,为对方总领事馆的设立和执行领事职务,提供一切必要的协助和便利。

 五、两国政府将根据包括《维也纳领事关系公约》在内的国际法各项原则、国际惯例和对等原则的基础友好协商解决两国间领事关系问题。
  上述谅解如蒙中华人民共和国外交部代表中华人民共和国政府复照确认,以色列国驻华大使馆将不胜感谢。
  顺致最崇高的敬意。

                         以色列国驻华大使馆
                             (印)
                        一九九三年十月六日于北京
             (二)中方去照

以色列国驻华大使馆:
  中华人民共和国外交部向以色列国驻华大使馆致意,并荣幸地收到大使馆一九九三年十月六日第112号照会,内容如下:(内容同以方来照,略)
  中华人民共和国外交部代表中华人民共和国政府确认以色列国驻华大使馆上述照会所述内容。
  顺致最崇高的敬意。

                         中华人民共和国外交部
                            (印)
                        一九九三年十月八日于北京