广西壮族自治区南宁市人民政府


南宁市房地产抵押管理暂行办法
南宁市人民政府令第32号


《南宁市房地产抵押管理暂行办法》已经市人民政府常务会议审议通过，现予发布，自2000年1月1日起施行。

第一章 总则
第一条 为加强本市房地产抵押管理，保障房地产抵押当事人的合法权益，维护房地产交易市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第三条 本办法适用于本市行政区域城镇国有土地范围内的房地产抵押。
第四条 房地产抵押应当遵循自愿、公平、互利和诚实信用的原则，依法设定的房地产抵押关系受法律保护。
第五条 南宁市房产管理局、南宁市土地管理局（以下合称市房地产行政管理部门）按职责分工负责本市房地产抵押管理工作。
市辖县建委、土地局负责本辖区内的房地产抵押管理工作。

第二章 抵押权的设定
第六条 下列房地产可以设定抵押权：
（一）抵押人依法有权处分的国有土地使用权；
（二）抵押人所有的房屋连同房屋占用范围内的土地使用权；
（三）抵押人依法预购的商品房；
（四）符合房地产转让条件的在建工程。
第七条 下列房地产不得设定抵押权：
（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制其权利的房地产；
（二）非法占用、违法建设、权属不明或有争议的房地产；
（三）房屋所有权、土地使用权权利人不一致的房地产；
（四）教育、医疗、市政等以公益为目的的事业单位、社会团体用作教育设施、医疗设施、市政工程设施及其他社会公益设施的房地产；
（五）宗教寺庙、公园、名胜古迹、文物建筑或有重要纪念意义的其他建筑；
（六）已依法公告列入拆迁范围内的房地产；
（七）政府代管的房地产；
（八）已预售的房屋或拆迁人签订拆迁补偿安置协议用于补偿安置被拆迁人的房屋（房屋预购人或被拆迁人不受此限制）；
（九）国有土地使用权设定抵押后的在建工程及建成的建筑物（抵押给原土地使用权抵押权人的除外）；
（十）依法不得设定抵押权的其他房地产。
第八条 以出让方式取得国有土地使用权设定抵押权时，应当遵守以下规定：
（一）不得违反有关土地使用权出让、转让的规定及该土地使用权出让合同的约定；
（二）其原有的地上建筑物及其他附着物（不含动产）必须同时抵押；
（三）抵押期限不得超过该土地使用权出让合同规定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限；
（四）抵押合同签订后，该土地上新增的建筑物及其他附着物（不含动产）不属于该合同项下抵押财产。
第九条 以房屋设定抵押权的，其占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
以在建工程已完工部分设定抵押权的，其占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第十条 房地产抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。
第十一条 抵押人与抵押权人协议，可以设定最高额抵押，即在最高债权额限度内以房地产对一定期限内连续发生的债权作担保，期限届满时以在最高债权额限度内实际发生的累计债权数额为所担保的主债权额。
第十二条 同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过抵押的情况告知抵押权人。
以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。
第十三条 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以抵押人可以处分和收益的份额比例为限。
第十四条 以共有的房地产设定抵押权的，必须事先征得其他共有人的书面同意。
第十五条 以预购商品房或商品房在建工程设定抵押权的，该商品房必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
第十六条 以已出租的房地产设定抵押权的，抵押人应当将租赁情况如实告知拟接受抵押的当事人，并书面通知承租人。抵押合同签订后，原租赁合同继续有效。
第十七条 设定房地产抵押权的特别审批规定：
（一）以集体所有制企业的房地产设定抵押权的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过。
（二）以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产设定抵押权的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。
（三）以有限责任公司、股份有限公司的房地产设定抵押权的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十八条 设定房地产抵押权时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以委托具有房地产评估资格的评估机构评估确定。属国有资产的房地产，其评估报告须经国有资产管理部门立项确认。以划拨土地使用权设定抵押权时，必须经有土地评估资格的机构进行评估，其地
价评估的结果须经土地管理部门确认，并预核土地使用权出让金数额。

第三章 抵押合同
第十九条 房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。抵押合同自抵押登记之日起生效。
第二十条 房地产抵押合同应当载明以下主要条款：
（一）抵押当事人姓名或名称、住所或营业所在地；
（二）被担保的主债权种类、数额、利率，债务人履行债务的期限；
（三）抵押房地产的名称、座落、状况、抵押范围、建筑面积、用地面积、所有权权属或使用权权属；
（四）抵押房地产的价值、抵押率；
（五）抵押房地产占管人、占管方式、占管责任和意外毁损、灭失的风险责任；
（六）抵押期限；
（七）抵押权灭失的条件；
（八）违约责任；
（九）争议的解决方式；
（十）合同订立的时间与地点；
（十一）抵押当事人约定的其他事项。
第二十一条 订立抵押合同，抵押当事人在合同中不得约定在履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押房屋的所有权转移为抵押权人所有或者抵押土地转移为抵押权人使用。
第二十二条 以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明：
（一）《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》编号，若为在建商品房的，还应当载明《商品房预售许可证》编号；
（二）已交纳的土地使用权出让金或者需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；
（三）已投入在建房屋的工程款；
（四）施工进度及工程竣工日期；
（五）已完成的工作量和工程量。
第二十三条 借款合同或者债权人与债务人就某项商品在一定的期间内连续发生交易签订的合同可以附最高额抵押合同。
除第二十条所列条款外，最高额抵押合同还应当载明：
（一）被担保的主债权最高额限度；
（二）被担保的主债权发生期间。
第二十四条 抵押当事人在合同中约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押房地产投保，保险费由抵押人负担。在抵押期间，保险赔偿金作为抵押财产，抵押权人有优先受偿权。
第二十五条 抵押当事人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其合法继承人、受遗赠人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
抵押当事人发生合并或者分立等变更，变更方应当及时通知另一方当事人。原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的当事人享有和承担。
第二十六条 已设定抵押权的房地产经抵押权人同意翻建、改建、扩建的，以翻建、改建、扩建后的房地产重新设定抵押权，或者相应变更抵押合同。
第二十七条 抵押合同以中文书写。抵押合同必须以其他国家或者地区文字书写的，应当附有中文文本。以两种以上文字书写的抵押合同发生歧义的，应当以中文文本为准。
第二十八条 抵押合同在我国境内订立的，可以在签订地或者抵押物所在地的公证机构公证；在港、澳、台地区订立的，应当由我国认可的港、澳、台地区的律师或团体见证；在国外订立的，应当由订立所在国或者地区公证机构公证，并取得我国驻该国或者该地区使（领）馆或者商务
代表机构认证。
第二十九条 抵押合同因下列情况之一而终止：
（一）抵押合同的主合同已依法终止的；
（二）抵押权人已就抵押房地产受偿的；
（三）抵押权人放弃抵押权的；
（四）抵押人与抵押权人协议解除抵押合同的。
第三十条 破产企业在法院受理破产案件前6个月至破产宣告期间，对原没有抵押的债务设立抵押的，抵押合同无效。

第四章 抵押登记
第三十一条 抵押当事人应当在房地产抵押合同签订之日起三十日（港、澳、台地区或者境外订立的抵押合同在见证或者认证之日起六十日）内，到市房地产行政管理部门办理抵押登记。土地使用权抵押登记由市土地管理局办理，房屋抵押登记由市房产管理局办理。
第三十二条 办理房地产抵押登记，抵押当事人必须持主合同、抵押合同、抵押房地产价值证明、身份证或者法人资格证明，填写房地产抵押登记申请表，并按抵押房地产类别分别交验下列材料：
（一）以出让土地使用权设定抵押权的，提交《国有土地使用证》、土地使用权出让合同、投入开发建设资金数额证明等；以划拨土地使用权设定抵押权的，提交土地管理部门对土地评估价值的确认书；土地使用权分割抵押的，提交土地管理部门确定抵押土地界线和面积的分割图；
（二）以房屋及其占用范围内土地使用权设定抵押权的，提交《房屋所有权证》、《国有土地使用证》（商品房、已购公有住房、经济适用住房等因故未办理《国有土地使用证》的暂免），共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的书面证明；
（三）以预购商品房设定抵押权的，提交生效的《商品房购（销）合同》；
（四）以在建房屋设定抵押权的，提交《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》（附建设红线图）、投入开发建设资金证明等，在建工程为商品房开发项目的，还应当提交《商品房预售许可证》；
（五）房地产行政管理部门认为必要的其他材料。
第三十三条 市房地产行政管理部门应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理抵押登记申请之日起十五日内办结登记手续。
第三十四条 以依法取得房地产权属证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》、《国有土地使用证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》、《土地他项权利证明书》。
以预售商品房或者在建房屋抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载，并向抵押权人颁发预购商品房贷款抵押登记证明、在建工程抵押证明。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
第三十五条 设立最高额抵押的，抵押当事人应当将最高额抵押合同所担保的每一项主债权合同自签订之日起三十日内送市房地产行政管理部门办理登记备案手续。
第三十六条 抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更之日起三十日内，持有关证明文件向市房地产行政管理部门办理房地产抵押变更登记。
抵押合同到期，抵押当事人双方同意延长抵押期限的，应当签订抵押延期合同，并在合同签订之日起三十日内，到市房地产行政管理部门办理抵押变更登记手续。
抵押终止，抵押当事人应当在终止之日起三十日内，持抵押权人提供的终止合同证明与《房屋他项权证》、预购商品房贷款抵押登记证明、在建工程抵押证明、《土地他项权利证明书》到市房地产行政管理部门办理注销登记手续。
第三十七条 因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起三十日内，到市房地产行政管理部门分别办理房屋所有权、土地使用权变更登记。原有的房地产权属证书应当缴回发证机关注销，原房地产权属证书持有
人拒不缴回权属证书的，发证机关依法予以注销。

第五章 抵押房地产的占用管理
第三十八条 抵押房地产由抵押人占管。抵押人在占管期间应当维护抵押房地产的安全、完好，抵押权人有权按抵押合同的约定检查抵押房地产。
第三十九条 未征得抵押权人的书面同意，抵押人不得将抵押房地产出售、赠与、交换、拆除、翻建、改建、扩建。
抵押房地产发生继承、析产时，承受人应当及时书面通知抵押权人。
第四十条 抵押期间，抵押人转让抵押房地产的，应当书面通知抵押权人并告知受让人所转让房地产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押房地产的价格明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押房地产。
抵押人转让抵押房地产所得的价款，应当提前清偿所担保的债权或者与抵押权人约定的第三人提存。
第四十一条 已设定抵押权的房地产依法被列入拆迁范围，抵押人应当及时书面通知抵押权人，抵押双方可以就拆迁补偿所得房地产或者抵押人提供的其他房地产重新设定抵押，也可以就拆迁补偿价款等抵押人财产依法清理债权债务，解除抵押合同。
第四十二条 抵押房地产发生毁损、灭失（自然损耗除外），抵押人应当及时通知抵押权人，并采取有效措施防止损失扩大。
抵押房地产因抵押人的行为造成损失，使抵押房地产价值不足以作为其履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足，或者直接向保险公司行使求偿权。
非抵押人过错造成抵押房地产毁损、灭失的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保，抵押房地产价值未减少的部分仍作为债务担保。

第六章 抵押房地产的处分
第四十三条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押房地产：
（一）债务人未依约履行到期债务，又未能与抵押权人达成延迟履行协议的；
（二）作为公民的债务人死亡、被宣告死亡而无人代为履行债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；
（三）作为公民的债务人被宣告失踪，其财产代管人拒绝履行到期债务的；
（四）抵押人被依法宣告解散或破产的；
（五）抵押人违反本办法第四十条规定擅自处分抵押房地产的；
（六）抵押合同约定的其他情况。
第四十四条 有本办法第四十三条规定情况之一的，应当通过拍卖方式处分抵押房地产。不具备拍卖条件的，经房地产行政主管部门同意可以以折价或者变卖方式处分抵押房地产。
抵押房地产的拍卖，由具有房地产拍卖资格的拍卖机构按法律规定的程序进行。
第四十五条 抵押权人处分抵押房地产前，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或者承租人。
第四十六条 处分抵押房地产时，在同等条件下按下列顺序行使优先购买权：
（一）共有人；
（二）承租人；
（三）抵押权人。
第四十七条 房地产抵押合同签订后，该土地上新增的房屋及其他附着物（不含动产）不属于该抵押合同项下抵押财产。需要处分该抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋或者其他附着物与抵押房地产一并处分，但对处分新增房屋或者其他附着物所得，抵押权人无权优先受偿。

抵押人破产的，破产前已依法设定抵押权的房地产不属破产财产，但处分抵押房地产所得金额超过履行债务所需金额部分除外。
第四十八条 有下列情况之一的，应当中止处分抵押房地产：
（一）第三人就抵押房屋的所有权或者土地使用权向人民法院提起诉讼或者申请仲裁机构仲裁的；
（二）抵押权人要求中止处分的；
（三）抵押人愿意即时履行债务或者向抵押权人提供有能力履行债务的证明，申请中止处分并经抵押权人同意的；
（四）应当中止处分的其他情况。
第四十九条 处分抵押房地产所得金额，依下列顺序和原则分配：
（一）支付处分抵押房地产所需费用；
（二）扣缴抵押房地产处分后应当缴纳的税费；
（三）抵押房地产占用的土地为划拨方式取得土地使用权的，缴纳相应的土地使用权出让金；
（四）按合同约定偿还债务及支付违约金；
（五）剩余金额交还抵押人。
第五十条 同一抵押房地产设定两个或者两个以上抵押权的，应当按照抵押登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押人及各抵押权人之间另有约定的，从其约定。

第七章 罚则
第五十一条 房地产抵押未到市房地产行政管理部门办理登记的，抵押行为无效，由此造成经济损失的，由责任方承担并赔偿损失；双方均有责任的，按责任大小分担。
第五十二条 抵押合同生效后，抵押当事人应当履行合同约定的义务，任何一方不履行或者不完全履行的，应当承担违约责任，赔偿另一方由此遭受的经济损失。
因抵押当事人一方过错致使抵押合同不能履行的，过错方应当赔偿另一方当事人遭受的经济损失。
第五十三条 未经抵押权人同意，抵押人擅自以出售、赠与、析产、交换或者其他方式处分抵押房地产的，其处分行为无效，并赔偿由此给抵押权人及第三人造成的损失。
第五十四条 抵押人隐瞒抵押房地产存在权属争议、共有、已抵押、已出租或者已用于拆迁补偿安置及被查封、扣押等情况的，抵押人应承担由此产生的法律责任。
第五十五条 抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，应当协商解决；协商不成的，可以依法向人民法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁。
第五十六条 房地产行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、索贿受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则
第五十七条 抵押房地产的评估、抵押登记的收费，按物价管理部门制定的收费标准执行。
第五十八条 本办法自二○○○年一月一日起施行。



1999年11月29日
巨变时代 ，我们的思考
“世界领先的公司正在为‘赚钱’重新定位”
　
何乐群


在工业社会转向信息社会的巨大变革过程中，我们积极关注着正在爆发的未来。一些我们永远不可能理解的“组织”新形式，将从此演化出来。就目前而言，我们人类组织的形式已透过电脑形式表现出来。如果要想在竞争日益激烈的一体化市场上站稳脚步，我们就不得不苦逼自己进行严谨而又大胆的思考。


全球经济正面临着一个规模空前的债务时代。这一债务危机构成了各个国家产业调整和金融体制体系改革的主要障碍，成为当前全球经济中一个非解决不可的重大问题。

房地产业的债务问题，在转型时期，尤为显得突出。面对这一严重的后果，如何进行调整，如何突破重围开始有效的投资，需要寻求新的具有开拓性的思考。以成熟的市场经济为基础而发展起来的房地产业与国内处于初级原始状态的市场经济条件下形成的房地产业调整方式是不一样。而两者所共同面临的债务问题具有相似点。如房地产业的债务问题已隐含了很高的社会成本，从宏观的角度分析，问题就显得更为严重。
以内地为例，主要情况由下述归纳而形成：
1）
债务危机误导投资方向，许多房地产项目实际上都是“钓鱼”项目，到处可见。大量的债务实际上是诱饵，除非继续不断地向这些企业投钱，否则投资人或银行就很难收回已放出去的贷款。内地商业银行的非商业化做法进一步加剧了这种恶性循环；
2）
债务危机亦导致投资不足，尽管目前国内很多企业改革日趋市场化，即采取收购、兼并、合资和股份化等形式，对于负债累累和处于债务危机的企业而言，这些改革很难展开。任何真正意义上的投资人都会对巨额的债务望而却步。即使一个企业确有盈利项目可投资，但由于债台高筑，很难吸引原债主以外的投资人，因为未来的盈利会首先流向那些老的债权人，而新的投资者可能一无所获。

由于目前国内的商业银行无法真正控制拖欠还款企业的权力，无法拥有投资人应有的权力，包括对企业所拥有的最终控制权；相反，银行却成了企业债务变现之目标，因此，解决债务危机必须要有新的思路和策略构想。

我们知道，在欧洲，由银行实施对企业的控制权，解决企业债务危机的方式很普遍，既所谓的“债权股权化”，在我国推行此类方案则必须慎重。实际上，银行从业人员实际运作中较少经验，弄得不好，又陷入困境，难以自拔。
“债务集中化”，适度集中“呆帐”的改革方案，必须需要有丰富实践经验的专业人才提供信息并有专人实施有效率的运作。

如何分析、比较和部分解决各类债务危机，是目前公司经营的重点，沪港两地专业人才应携手合作，共同为企业提供以企业重整为目标的债务重组，尽可能为有关各方提供协商和讨论定价的机会，以确保负债企业的重整方案和产权结构能产生积极效果。这种方案也为将来的企业不再重复已发生的债务危机找到较为恰当的约束机制。

总之，一家企业要想在今后日益激烈的市场竞争中应于不败之地，除适时进行有效的结构调整之同时，还必须了解企业在整个市场链中的成本，以及在整个经济链中的成本。

我们是在落实一个个债务重组方案过程中逐步了解了未来的脉动，未来已走来，国民经济的货币化程度将更加突出，资本市场已经开始对宏观经济运行发生直接影响，拨动的金融市场对国内外经济产生直接影响，当然对房地产业也直接的。
巨变时代，需要我们积极思考。

我们指全体努力想“赚钱”的人们和企业。