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海口市人民政府关于印发海口市建设工程文明施工管理规定的通知

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海口市人民政府关于印发海口市建设工程文明施工管理规定的通知

海南省海口市人民政府


海口市人民政府关于印发海口市建设工程文明施工管理规定的通知

海府〔2007〕59号



各区人民政府,市政府直属各有关单位:

《海口市建设工程文明施工管理规定》已经2007年4月10日市政府十四届第3次常务会议审议原则同意,现予印发,请认真遵照执行。



二○○七年七月二十五日  



海口市建设工程文明施工管理规定



第一条 为加强建设工程施工现场管理,维护城市市容整洁,提高文明施工水平,根据有关法律法规和行业标准规定,结合本市实际,制定本规定。

第二条 本规定适用于在本市行政区域内进行新建、扩建、改建的建筑工程、市政公用工程、线路管道工程、设备安装工程、装饰装修工程、拆除工程的文明施工管理。

本规定所称文明施工,是指建设工程施工过程中按照规定采取措施,保障作业环境、市容环境卫生质量和人员健康安全的施工活动。

第三条 市建设行政主管部门是本市建设工程文明施工的主管部门,负责本市行政区域内建设工程文明施工的管理工作。

市城管行政执法、环保、公安交通、安监等有关行政主管部门在各自职责范围内分别负责建设工程文明施工的有关工作。

第四条 鼓励建设工程在文明施工中推广应用新技术、新产口、新材料、新设备,推进文明施工的科学管理。

第五条 文明施工费用按照国家和省有关文明施工措施费用管理规定执行。

第六条 建设单位在施工方案确定前,应当会同设计、施工、监理单位和有关部门,对可能造成周围建筑物、构筑物、防汛设施、道路、地下管线损坏或者堵塞的施工场地进行勘查,并制定相应的专项防护措施,纳入施工组织设计,保证施工安全,文明进行。

第七条 施工单位应当建立文明施工组织机构,并制定相应规章制度和基本措施。

建设工程实行总包和分包的,由总包单位负责统一管理施工现场的文明施工活动,分包单位应当在总包单位的统一管理下,在基分包范围内组织实施文明施工。总包单位可以受建设单位的委托,负责协调由建设单位直接发包的其他单位的文明施工活动。

施工单位项目经理是工程项目文明施工的第一责任人,对现场文明施工负直接责任。

第八条 建设工程施工应当在批准的场地内进行。

城市道路的挖掘与修复应当办理挖掘许可证,需占道施工的,应当避开交通高峰期;需限制车辆行驶或者实行交通管制的,应当报请市公安交通管理部门事先登报通告,并在适当位置设置临时交通管制告示牌和交通导向标志;需穿越城市快速路、主干路、次干路的,应当实施夜间施工,并于次日7时前清运完余土,恢复正常交通。

施工需要停水、停电、停气、中断交通等可能影响到施工现场周围地区的单位和居民的工作生活时,应当经有关部门批准,并按规定时间事先通告可能受影响的单位和居民。

市政公用和管线工程应当编制详尽的交通组织方案,纳入施工组织设计,并经市建设、公安交通管理部门审查批准。上述工程具体实施当中应当尽可能满足沿线各单位和居民的合理意见及要求。

第九条 施工单位进行施工时,发现文物、古化石、爆炸物、不明地下管线等应当暂停施工,保护好现场,并及时向有关部门报告,在按照在关规定处理后,方可继续施工。

第十条 施工单位应当遵守有关环境保护的法律规定,采取措施控制施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物以及噪声、振动、施工照明对人和环境的污染与危害。

施工作业应当采取不扰民措施并遵守作业时间规定。禁止12时到14时、22时至次日6时在城市噪声敏感区域内进行产生噪声污染的施工作业;确因抢险、抢修、生产工艺要求等特殊需要必须连续作业的,应当向市环保行政主管部门申领特殊时段施工作业时间许可证后方可施工;施工单位应当在作业前公告附近居民。

施工单位应当按照商品混凝土管理的有关规定使用商品混凝土。

禁止在施工现场焚烧各类垃圾和有毒有害物质;禁止在临街施工现场进行消化石灰、拌石灰土或者其它具有严重粉尘污染的施工;控制使用强噪声、强振动施工机具。

第十一条 施工现场必须实行围挡作业,围挡标准按照《建筑施工安全检查标准》(JGJ59-99)和《建设工程文明施工标准》(DBJ07-2006)执行。

围挡应当使用新型环保材料,提倡采用双面夹芯彩板、单层压型彩板等可拆卸活动式轻质材料。除不超过72小时的临时性围挡外,不得使用彩条布、石棉瓦、油气毡、竹壁等有碍观瞻的简易和易燃材料,禁止使用实心粘土砖。

不能完全断绝交通的施工现场,应当指定行人和车辆通行的路口与行径,人、车通行的路口、路径与施工作业区之间,应当实行围挡隔离(小范围零星改造工程实行封闭式隔离),并做好安全防护,悬挂醒目的安全告示或者警示标志。夜间施工应当设置红灯警示。

第十二条 施工现场临建设施的搭建应按照《建设工程文明施工标准》(DBJ07-2006)执行。

第十三条 施工现场实行封闭管理。

市政公用和管线工程应当根据项目实际情况,集中或者分段、分块实行封闭管理。

房屋建筑工程应当在出入口处设置大门,门头标设企业标志。

建筑物、构筑物应使用钢管脚手架,并随工程进度张挂密目式安全网封闭施工。

第十四条 施工现场主要出入口应当设置工程概况牌、管理人员名单及监督电话牌、消防保卫牌、安全生产牌、文明施工牌、施工现场总平面图和组织网络图等,工程概况牌应标明项目名称、规模、开竣工日期、施工许可证号、建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、质量监督机构、安全监督机构名称和投诉电话等。

施工现场应当按照标准,在主要通道口和施工区域内的楼梯口、电梯井口、预留洞口、通道口,沟、井、坎、穴等危险地形处,采取安全防护措施,并设置安全宣传标语和警示标志,夜间应当设置红灯警示。

市政公用和管线工程的施工现场除应当符合前两款规定外,原则上在施工沿线每隔一公里加挂一组安全宣传牌。

第十五条 施工现场的办公、生活区与作业区应当分开设置,并符合安全性要求。职工的膳食、饮水、休息场所等应当符合卫生标准。工地宿舍地面应当进行硬化,不得在尚未竣工的建筑物内设置员工集体宿舍。

第十六条 建筑工程施工现场的主要道路必须进行硬化处理,保持场地平整,道路、排水畅通,裸露的场地和集中堆放的土方应采取覆盖、固化或绿化等措施。

施工单位应当制定泥浆、污水、废水排放措施,设置良好的排水系统及沉淀池,泥桨、污水、废水等应当经过沉淀处理达标后方可排入市政污水管网,不得溢流污染作业环境及施工区域以外的路面、河道及市政污水管网。

施工现场的材料、构件、料具应当按照总平面图的布置在固定场地整齐堆放,并标明名称、品种、规格,不得侵占场内道路及安全防护等设施。危险化学品及易燃易爆物品必须按其性质设置专用库房分类存放,不得露天堆放。

第十七条 施工现场的建筑垃圾应当及时进行清运,未能及时运走的应当集中整齐堆放,作业层应当做到当日工完场清。

建筑物、构筑物内施工垃圾的清运必须采用相应容器或管道运输,严禁凌空抛掷。

第十八条 工程运输车辆应当采取有效措施,进行密闭加盖,确保车厢牢固、封闭严密,防止在行驶途中抛、洒、滴、漏,工地出入口处应采用不低于C25的混凝土铺设长度不小于5m、与大门同宽、厚度不小于200mm的道路,设置车辆冲洗设施,大门内侧设置沉沙井,排水沟,运输车辆出场前应当进行冲洗。

第十九条 施工单位应当建立施工现场消防安全责任制度,确定消防安全责任人,制定用火、用电、使用易燃易爆材料等各项消防安全管理制度和操作规程,设置消防通道、消防水源,配备消防设施和灭火器材,并在施工现场入口处设置明显标志。

第二十条 建设工程竣工交付使用前,施工单位应拆除施工现场围挡、安全防护措施和其它临时设施,及时清场,做到工完、料净、场地洁。

第二十一条 市建设行政主管部门组织有关单位对施工现场文明施工进行不定期抽查,年终一次性对达到优秀标准的“文明工地”进行通报表彰。对严重违反文明施工管理规定的工地,给予通报批评,并进行不良行为记录。

凡发生重大安全、质量事故以及社会影响较坏的突发性事件的工地,不能评为文明工地。

第二十二条 违反本规定的,由相关主管部门依法予以处罚。

第二十三条 文明施工的其它有关要求,按照《建设工程安全生产管理条例》、《建设工程施工现场管理规定》、《建筑施工安全检查标准》、《建设工程文明施工标准》、《海南省建设工程施工现场标准化管理规定》等法律法规和行业标准执行。

第二十四条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。

第二十五条 抢险救灾工程、农民和城市居民自建两层以下(含两层)住宅工程,不适用本规定。

第二十六条 本规定具体应用问题由市建设行政主管部门负责解释。

第二十七条 本规定自印发之日起施行。


关于进一步加强煤矿安全生产工作的紧急通知

国家安全生产监督管理局 国家煤矿安全监察局


关于进一步加强煤矿安全生产工作的紧急通知


各产煤省、自治区、直辖市安全生产委员会和经贸、煤炭管理部门及安全生产监督管理部门,各省级煤矿安全监察局及北京、新疆生产建设兵团煤矿安全监察办事处:

进入二季度以来,各地区、各有关部门认真贯彻落实4月8日黄菊副总理在全国安全生产电视电话会议上的重要讲话和国务院办公厅《关于进一步加强安全生产工作紧急通知》精神,在组织开展煤矿安全生产大检查、深化煤矿安全整治、防范事故方面做了大量工作,取得了一定效果。但是,各地工作进展不平衡,煤矿重特大事故仍时有发生,全国煤矿安全生产形势依然严峻。特别是5月13日至5月24日的12天中,接连发生3起煤矿特大事故和2起特大事故险情:5月13日,安徽省淮北矿业集团公司芦岭煤矿(国有重点矿)发生瓦斯爆炸事故,死亡86人;5月19日,山西省晋中市寿阳县富东煤业有限公司(国有地方矿)发生透水事故,33人被困,后经全力抢救全部脱险;5月20日,山西省临汾地区安泽县永泰煤矿(无证非法矿)发生瓦斯爆炸事故,死亡25人;5月21日,云南省丽江地区华坪县永兴煤炭有限责任公司基佐煤矿(国有地方矿)发生瓦斯爆炸事故,死亡24人;5月24日,河南省安阳市龙安区安里煤矿(乡镇有证矿)发生透水事故,15人被困,目前正在全力抢救。特大事故接连发生,反映出一些地方人民政府安全生产监督管理工作不严,经贸、煤炭管理部门督促检查不力,一些煤炭企业未能正确处理安全生产与效益的关系,重生产轻安全问题比较突出,安全管理工作松懈,安全措施不落实。同时也反映出对煤矿安全执法力度不够、对事故查处不严的问题,在一些地方依然存在。党中央、国务院领导同志对此高度重视,相继作出重要批示,要求“对这一苗头和倾向,各地特别是重点产煤省区必须本着对人民生命负责的精神,采取一些强硬措施尽快加以制止;各级煤矿安全监察部门也要通过明察暗访、严格执法、严厉追究责任等措施,真正把监管责任落实下去。”为贯彻落实党中央、国务院领导同志的重要批示精神,遏制煤矿重、特大事故上升的势头,特提出以下要求:

一、认真贯彻落实党中央、国务院关于“坚持一手抓防治非典型肺炎这件大事,一手抓经济建设这个中心不动摇”的重大战略决策,在全力抗击“非典”的同时,继续扎实有效地抓好安全生产工作。各级安全生产监管部门、煤炭工业管理部门和煤矿安全监察机构,一方面,在当地政府领导下把防控“非典”作为一项重大任务,切实抓紧抓好;另一方面,决不能放松安全监督管理和煤矿安全监察,必须采取切实有效的措施,在解决实际问题上狠下功夫,切实把安全监管工作做到位,把煤矿安全监察工作做实,为夺取抗击“非典”和经济发展的双胜利,创造安全稳定的环境。

二、继续深入开展煤矿安全生产大检查。各省(区、市)安委会要组织经贸、煤炭管理部门、安全生产监管部门和煤矿安全监察机构,认真分析本地煤矿安全生产形势,查找存在的突出问题和薄弱环节,继续深入贯彻落实4月8日全国安全生产电视电话会议和国务院办公厅《关于进一步加强安全生产工作紧急通知》精神,按照5月21日召开的全国安全生产电话会议要求,继续搞好煤矿安全生产大检查。一是要求国有煤炭企业对本企业安全生产情况进行一次全面检查。特别要切实抓好“一通三防”和防治水工作,不折不扣地落实“先抽后采,监测监控,以风定产”十二字方针,坚持做到“六不准”:不准超通风能力生产;瓦斯超限不准作业;无风电、瓦斯电闭锁的不准掘进;高瓦斯和突出矿井无瓦斯抽放系统不准生产;采区接替不准违反有关规定,随意并巷减尺;从业人员未经培训合格、未佩带自救器的不准下井。二是要求各市(地)、县(市)人民政府对所属煤矿安全生产情况进行抽查,抽查覆盖面不低于50%。三是各省(区、市)安委会要组织有关部门组成煤矿安全生产督查组,对重点产煤市(地)、县(市)和重点煤炭企业进行安全生产督促检查,抽查覆盖面不低于30%。重点督查地方各级政府对煤矿安全监管的责任是否落实,措施是否到位,煤矿安全整治是否深入;是否存在已关闭非法煤矿死灰复燃问题;是否存在国有大矿超通风能力突击生产问题。发现问题,要立即采取强硬措施予以纠正;对非法生产的小煤矿,坚决依法取缔、并强制予以关闭。

三、对发生特大事故的市(地)坚决实施停产整顿。各省(区、市)安委会,要组织有关部门认真研究对煤矿安全生产问题突出、事故隐患严重的市(地)或县(市),采取停产整顿措施。特别是对今年4月1日以来发生10人以上特大事故(含3起特大事故险情)的市(地),要责令其辖区内所有煤矿停产整顿,认真整改事故隐患,经市(地)人民政府验收通过后,方可恢复生产。这些市(地)是:贵州安顺地区、贵州六盘水市、河北邯郸市、湖南娄底市、山西临汾地区、山西晋中市(发生了特大事故险情)、安徽淮北市、云南丽江地区、河南洛阳市(发生了特大事故险情)、河南安阳市(发生了特大事故险情)。国务院安全生产检查组将对这些市(地)停产整顿情况进行督促检查。

四、加大煤矿安全监察执法力度。各省级煤矿安全监察局除留1名负责人在机关主持日常工作外,主要负责人和领导班子其他成员一律带队深入下去进行煤矿安全监察,局机关公务员至少抽调一半深入一线进行煤矿安全监察;各煤矿安全监察办事处除留值班人员外,一律分片包干,深入煤矿进行执法监察。要重点监察“一通三防”、防治水和以风定产措施的落实情况,打击小煤矿非法生产措施落实情况。要通过明察暗访等形式,彻底排查事故隐患,特别是对无证非法开采的小煤矿,要依法予以取缔,加大经济处罚力度,没收全部非法所得,并处以1倍以上5倍以下罚款。对于监察所发现的问题,要依据《煤矿安全监察条例》及时下达监察执法文书,并通报当地人民政府予以落实,如果落实不下去,要逐级向上级地方政府通报,并依此作为追究地方政府和部门负责人行政责任的重要依据之一。

五、认真执行国务院第302号令,加大煤矿重、特大事故查处力度。对今年以来发生的重大、特大煤矿事故,凡已经结案的,要加快落实处理决定;尚未结案的,要严格按照“四不放过”原则,抓紧调查处理和结案工作,对于特大事故,要认真执行《国务院关于特大安全事故行政责任追究的规定》,严肃追究有关地方政府和部门负责人的行政责任。对经过两年煤矿安全专项整治,仍存在无证非法开采小煤矿的市(地)、县(市),也要严肃追究当地政府有关责任人的行政责任。

六、在煤矿安全生产大检查工作中,要切实落实有关防控“非典”的措施,保护安全监管监察人员的身体健康,确保各方面有关人员不被感染。

在国务院安全生产检查组赴各地检查之前,国家安全生产监督管理局(国家煤矿安全监察局)近日将组织煤矿安全督查组,由国家局负责人带队,分赴部分重点产煤省(区、市)进行煤矿安全专项督促检查。

请各地将贯彻落实此通知和“5.21”全国安全生产电话会议的工作情况,于6月15日前书面报告国家局。



国家安全生产监督管理局(国家煤矿安全监察局)
二OO三年五月二十五日



《物权法》有利于保障购房者、业主的合法权益

作者:陈召利 主页:http://www.law-god.com

《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日通过,自2007年10月1日起施行。较之过去的相关法律规定,物权法更加规范了房地产交易和小区物业管理,赋予了购房者、业主更多的权利。
一、确立不动产统一登记制度,保障购房者、业主权利。
《物权法》对不动产登记制度做了较大的改动,因为不动产物权的设立、变更、转让和消灭,要经依法登记才发生效力,因此购房者应该充分重视登记制度,以免让自己的权利落空,遭受到不必要的损失。
(一)确立物权公示、公信制度。
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。
登记是购房者必须履行的手续。因为我国实行的是登记生效制度,如果没有经过登记,房屋的所有权实际上并没有发生转移,一旦有第三人凭房产证主张权利,那么购房者即使与开发商签订了商品房买卖合同,交付房款,仍然得不到法律的支持。现实中常会发生因为没有完善登记手续,开发商将房屋“一房二卖”,或者是上当受骗的情况发生。因此,从交易安全出发,购房者应该尽可能的在第一时间办理好登记手续,以免权利落空。
(二)统一不动产登记制度,减少购房者的手续。
第十条 不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。
  国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。
房产证难办,是现在许多购房者共同面对的问题。主要原因是,《物权法》出台以前,办理转让、抵押的登记机构有十几个,其中涉及不动产的机构主要有土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门、运输工具登记部门、工商行政管理部门等。多个登记机构办理相互关联的不动产登记,必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等问题。其次,许多基层行政机关各自为政,滥用权力,利用设置登记权限和程序获取不当利益的现象也很普遍。再次,无法保证登记内容真实。我国是物权公示主义,实行的也是实质审查,登记时由登记机关对申请人提交的登记材料进行查验,需要时还要查看不动产的实际状况。可是,一些登记机关由于工作量大,对登记材料进行实质性审查时要么登记效率低下,要么粗枝大叶地审查。如果买房者不能和开发商公平地享有信息,导致信息不对称,就很容易会出现欺诈行为。
鉴于此,物权法明确对不动产实行统一登记,尽量节省当事人的时间,减轻当事人的负担。为了保证登记的中立性和效率性,统一登记制度势在必行。并且为了方便实质性审查,《物权法》规定必须在不动产所在地的登记机关办理,对购房者而言,即在所购买房屋的所在地办理。
与此同时,考虑到统一登记涉及行政管理体制改革,实行统一登记需要一个过程,因此又规定,“统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定”。现在《物权法》的规定,意味着当事人可向房产登记机构或者土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记。因此,今后老百姓办理房产证只跑一家就可以拿下,极大方便当事人,减轻其负担,体现立法以民为本的理念。但是究竟由哪个部门来进行登记,有待于法律作出进一步的解释。
(三)登记费用按件收取,规范收费。
第十三条 登记机构不得有下列行为:
(一)要求对不动产进行评估;
(二)以年检等名义进行重复登记;
(三)超出登记职责范围的其他行为。
第二十二条 不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
过去的不动产登记往往按照面积、体积或价额的比例收取,动辄几十万、上百万,还有的登记机构私自规定按年度登记等,为登记人造成沉重负担,也给登记机构带来“权力寻租”空间。为此《物权法》规定,不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取,这将降低购房者登记的手续费,有利于规范不动产登记中的收费行为,防止有关部分通过登记收费搞“创收”,真正的保护了普通业主的权利。
(四)规定预告登记制度,防止“一房二卖”。
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。
在商品房或二手房买卖中,由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差,不良房产商或房东一房多卖,最后也许只有出价最高的买受者得到了产权证;更有甚者,交了钱甚至装修入住后,才知该房产本已抵押给他人。买受人的利益因此受到极大损害。物权法为防止这种情况的发生规定了预告登记制度。
但是,预告登记的效力不是无期限的,预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。因此,办理预告登记之后,到可以正式办理不动产登记时,应当及时办理不动产登记,否则,三个月之后,预告登记将失效。
(五)登记错误,登记机构应当赔偿。
第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。
因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。
生活中,经常发生登记错误的情形,比如将房屋的面积大小登记错误,由大房变成了小房;又或者把所有人的名字登记错误,造成麻烦。这时,登记机关应否承担责任,是一个极富争议的问题。这次通过的物权法明确规定,因登记错误,给他人造成损害的,登记机关应当承担赔偿责任。这避免了在过去由于登记错误,但责任不清,互相推卸责任的情况发生。
二、明确了建筑区划内绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房为业主共有。
第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
小区的道路和绿地归全体业主所有,界定了小区道路的归属,同时也是对这些物权的保护,无论物业管理部门还是业主都不能随意改变这些道路、绿地的规划的应用性质,不能私盖建筑等,即使业主委员会表决通过也不可行。关于物业管理用房的规定很明确,不管是否计入成本,都是全体业主所有。会所、架空层、人防工程等是否为业主共有依然未明确,在司法实践中可能会造成争议。
三、明确规定了业主对建筑物专有部分的收益权。
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
物权法实施后,小区楼宇(楼顶、外立面、大堂、电梯厅电梯内等)的广告收益将归业主所有。此前,这部分收益大都流入了物业公司的腰包。当《物权法》明确将楼宇广告的收益权和决定权都划归业主时,传统的楼宇广告商业运作模式,将会受到影响。当业主们开始运用《物权法》自决楼宇广告事务时,广告公司是否还能以同物业公司商讨好的价格来获得小区的广告位,这是《物权法》实施后,不得不面对的首要问题。毕竟,谈判对象的改变,将有可能直接导致运作成本的增加。特别是业主们厌倦了广告形式后,极有可能产生的情况是,掌握着决定权的业主们将拿起保护私有权的《物权法》,禁止小区悬挂任何商业性质的广告。
此外,开发商以前销售房子的时候,总喜欢将顶楼做出一个露台,然后在销售的时候,以“免费赠送”的方式送给顶楼的业主。事实上,是开发商拿该栋楼全体业主的共有部分送给了顶层的住户。物权法明确业主对专有部分以外的共有部分享有权利,这使开发商将作为业主共有部分的露台用来出售成为历史。
四、住宅建设用地使用权期间届满,自动续期,使业主倍感“安心”。但非住宅建设用地使用人在购买使用办公、综合性质的物业时,必须在合同中约定土地使用权期满后该土地上的房屋及其不动产的归属。
第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
物权法关于70年后自动续期的规定,给老百姓吃了一颗“定心丸”。但是,物权法没有提及自动续期后是否需要缴费。这意味着需要配套法律、法规进行补充。根据现行行政法的基本原则,政府行政行为必须得到法律授权,在物权法目前并没授权政府在土地使用权续期时收费的情况下,政府并不能擅自收费。不过,随着后续法律法规的完善,届时能否免费续期,尚不确定。但本条适用的仅是住宅用地,对商业和综合建设用地如何处理,能否自动续期则没有具体规定,只是说依照法律规定办理,这对非住宅用地使用人来说无疑是个遗憾。
五、建筑区划内,汽车车位、车库应首先满足业主需要,占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
针对现实生活中的一些情况:有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放;不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足,占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。用业主共有道路停放汽车的车位,属业主共有。这表明,开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有;如果需要收费,在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。如果有车的业主无偿占据了小区的公共道路,则损害了无车业主的利益,因此只有让全体业主共同分享停车利益,天平才能得到平衡。
六、将住宅“禁商”决定权赋予有利害关系的业主,既是对住宅“禁商”一定程度上的放松,又真正地尊重了业主的意思自治。
第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。