杭州市物价局 杭州市房产管理局


关于印发《杭州市物业服务收费管理实施办法（试行）》的通知

杭价服〔2005〕307号


各区、县（市）物价局、建设局（房管局）：
　　为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理服务收费管理办法》、《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》和《杭州市物业管理条例》等有关规定，我们制定了《杭州市物业服务收费管理实施办法（试行）》，现印发给你们，请认真贯彻执行。本办法实施前，按原来的价格管理形式，已由各级政府价格主管部门核定（确认）物业服务收费标准的，执行期限按原文件规定。

杭州市物价局 杭州市房产管理局
二○○五年十二月九日

杭州市物业服务收费管理实施办法（试行）


　　第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理服务收费管理办法》、《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》和《杭州市物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 凡在杭州市区内（不含萧山、余杭）从事物业服务并收费的物业管理企业，以及对物业服务收费实施管理的各级价格主管部门和房产行政主管部门（以下简称物业行政主管部门），均应遵守本办法。
　　第三条 本办法所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，为业主提供房屋及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等服务，向业主收取的费用。
　　第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
　　第五条 杭州市各级价格主管部门会同同级物业行政主管部门负责本辖区内的物业服务收费政策的实施和监督管理工作。
　　第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。
　　第七条 本办法所指的物业服务应当包括以下内容：
　　(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；
　　(二)物业管理区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；
　　(三)公共绿地、花草树木的养护、管理；
　　(四)协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范；
　　(五)物业装饰、装修中有关管理服务；
　　(六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理。
　　(七)物业管理企业接受委托的其他公共性服务内容。
　　第八条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
　　普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价；别墅、排屋等高标准住宅、非住宅物业，以及业主委员会成立后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价；为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有规定的外，实行市场调节价。
　　第九条 普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价。根据中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》及省物价局、省建设厅印发的《浙江省普通住宅小区物业服务收费等级考评目录》，结合杭州市的实际情况，制定《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》（见附表1）及《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准》（见附表2）。
　　第十条 普通住宅小区前期物业服务收费，先由物业管理企业（或开发建设单位）按照住宅小区实施物业管理服务的方案，根据《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》及《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准》，暂定小区前期物业服务收费等级和收费标准。待住宅交付使用六个月后，由物业管理企业向价格主管部门申报，价格主管部门对其服务内容、服务质量等进行考评后确定。实行招投标的普通住宅小区前期物业服务收费标准向市物价局申报，未实行招投标的普通住宅小区前期物业服务收费向物业所在区价格主管部门申报。
　　第十一条 普通住宅小区业主委员会成立后，业主委员会与物业管理企业选用菜单式服务，按照《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》，协商确定收费标准，并在物业服务合同中约定。《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》由市价格协会与市物业管理协会另行制定公布。菜单式服务参考收费标准公布前，业主委员会与物业管理企业可参照《杭州市普通住宅小区物业服务收费等级评分标准》及《杭州市普通住宅小区前期物业服务收费标准》，约定本住宅小区物业服务等级和具体收费标准，并在物业服务合同中明确。
　　第十二条 物业管理区域内与普通住宅小区配套的教育、医疗卫生配套设施物业服务费用按不超过所在住宅小区物业服务收费标准的原则收取，并在物业服务合同中约定。
　　普通住宅小区内住宅经批准改为非住宅的，其物业服务收费可按非住宅执行，并在物业服务合同中约定。
　　第十三条 物业管理企业在申报物业服务收费时，应向价格主管部门提交工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、物业行政主管部门核发的《物业管理企业资质证书》、《物业服务合同》、物业服务收费的申请报告、住宅小区物业管理的具体实施方案及成本测算等资料。
　　第十四条 普通住宅小区物业服务成本构成包括以下部分：
　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；（四）办公费用；
　　（五）物业管理企业实施管理必备的固定资产折旧；
　　（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　（七）经业主大会同意的其他费用。
　　第十五条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳；已交付使用，但业主或使用人未居住的物业，物业服务费用按《杭州市物业管理条例》规定收取。
　　第十六条 业主委员会（或开发建设单位）与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
　　包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指业主向物业管理企业预交物业服务费用，物业管理企业在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　第十七条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的监督。
　　业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。业主和业主委员会对公布的收支帐目有异议的，可聘请有资质的中介机构进行审计。
　　第十八条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
　　第十九条 电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设施设备运行所需能耗费用可以单独按实另行分摊。具体分摊办法由业主或建设单位与物业管理企业协商确定，并在物业服务合同中约定。
　　第二十条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。
　　第二十一条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受上述单位委托代收上述费用的，双方应当签订委托协议，物业管理企业可向委托方收取代办服务费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第二十二条 物业服务费由物业管理企业按物业管理服务合同约定的期限向业主、使用人收取。未作约定的，预收期限不得超过12个月。
物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）可以领取钥匙次月起计收。
　　第二十三条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定,逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳; 逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。
　　业主与使用人约定由使用人缴纳物业服务费的,从其约定,业主负连带缴纳责任。
　　物业产权转移时,原业主或者使用人应当及时结清物业服务费。　
　　第二十四条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其它部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。
　　第二十五条 对住宅小区实施物业管理过程中涉及的车辆停放服务、装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等收费，按政府价格主管部门有关规定执行，政府价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定，并在委托协议中约定。
　　物业管理企业不得向业主（使用人）和装修单位（装修人）收取任何形式的装修保证金和装修人员出入证工本费等（遗失补证费除外）。
　　新建交付使用物业，因集中装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏的，可由物业管理企业和装修单位（装修人）双方协商给予一次性修复补偿，由物业管理企业负责在集中装修过后统一修复。
　　第二十六条 物业管理企业应当按规定提供相应的服务，并按照政府价格主管部门的有关规定，在物业管理区域内的显著位置做好明码标价工作。当物业服务收费标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前将所调整的相关内容进行标示，并标明新标准开始实行的日期。
　　第二十七条 违反本办法规定的价格违法行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等规定予以处罚。
　　第二十八条 各县（市）、萧山区、余杭区可根据本办法结合当地实际制定物业服务收费管理实施细则，并报杭州市物价局、杭州市房产管理局备案。
　　第二十九条 本办法自2006年1月1日起执行。杭州市物价局印发的《杭州市物业管理服务收费管理办法》（杭价服[2003]67号同时废止。





煤炭部


关于颁发《生产矿井水平接续管理办法》的通知
1996年4月16日，煤炭部

各煤炭工业管理局、省（区）煤炭工业厅（局、公司），各直管矿务局（公司）、北京矿务局、神华集团公司、华晋焦煤公司、伊敏煤电公司：
为加强国有重点煤矿生产矿井水平接续管理工作，保证矿井生产发展后劲，部制定了《生产矿井水平接续管理办法》，现颁发给你们，请遵照执行。在执行过程中，请将存在的问题和意见及时报部生产协调司。

附：生产矿井水平接续管理办法

第一章 总 则
第一条 为加强国有重点煤矿水平接续的管理，保证煤矿生产的发展后劲，特制定本办法。
第二条 矿井水平接续，是维持简单再生产的必要条件，是煤炭生产持续、稳定、健康发展的重要基础。在向社会主义市场经济过渡的新时期，要继续坚持“采掘并举，掘进先行”的方针，保证正常的采掘关系。
第三条 各省（区）煤炭主管部门要把矿井生产水平的正常接续纳入日常工作的重要议事日程，要有开拓延深工作的管理机构和专职人员负责此项工作。
第四条 为实现煤炭工业到本世纪末的总体发展战略目标，稳定现有生产能力，各矿务局要以经济效益为中心，以市场需求为导向，结合矿井的实际情况，认真编制矿井水平接续规划，报省（区）煤炭主管部门备案，并逐步加以实施。
第五条 各省（区）煤炭主管部门要认真贯彻执行国务院的两个条例和对乡镇煤矿“扶持、改造、整顿、联合、提高”的方针，结合生产许可证的颁发，对国有重点煤矿井田内小煤窑要加大清理整顿力度，调整资源关系，以保证矿井生产水平的正常接续。
第六条 各矿务局要认真贯彻执行国家有关采煤塌陷搬迁赔偿的规定，坚持依法办事。解放“三下”压煤，增加矿井有效利用的可采储量。进一步研究解决“三下”采煤的技术措施，减少搬迁所需费用。

第二章 计划管理
第七条 矿井水平延深，应根据原生产水平的储量和第一个工作面转移时间，一般要提前五至七年安排水平延深设计和施工，以保证矿井水平的正常接续。
第八条 矿务局应根据生产水平接续规划，认真编制年度开拓延深进尺计划，落实延深工程的设计、资金、队伍和工期，搞好综合平衡。省（区）煤炭主管部门负责计划执行情况的监督和检查。
第九条 各类统计报表，是反映计划执行情况和制定计划的重要资料。各省（区）煤炭主管部门要按照煤炭部计划统计的规定，做好开拓进尺和延深重点工程的季报。年中和年末向煤炭部提出书面报告，对开拓进尺、开拓率升降原因进行综合分析。煤炭部将用简报形式通报全国。
第十条 各省（区）煤炭主管部门要定期组织人员，深入现场调查研究，检查开拓进尺和延深工程的计划执行情况，并将检查结果上报煤炭部。计划检查的主要内容是：
1、开拓进尺计划执行情况；
2、水平延深重点工程进度完成情况；
3、资金到位及工程衔接情况；
4、技术经济指标完成情况。
第十一条 加强开拓进尺计划的管理。矿务局的开拓进尺建议计划、年度计划和调整计划必须报省（区）煤炭主管部门批准。

第三章 资金管理
第十二条 为保证矿井水平的正常接续，各企业必须本着先筹后用、量入为出的原则，安排好资金来源使用计划。其资金来源要按国家规定标准，从原煤成本中提取。工程量较大的延深工程，矿务局应根据工程设计概算和接续时间集中资金予以保证。
第十三条 资金的投入是保证水平接续正常的关键，各省（区）煤炭主管部门要加强对井巷基金投入的监督、检查，由于投入不足造成水平接续紧张或失调的，矿务局要分析原因，煤炭部或省（区）煤炭主管部门将追究第一责任者的责任。
第十四条 已结合开拓延深进行改扩建的矿井，资金安排要重点保证井下主体工程和采区工程，重点完善主要生产环节，达不到设计标准，不得移交生产。对资金的使用安排，煤炭部和省（区）煤炭主管部门将会同贷款部门进行监督和检查。
第十五条 对于经济效益较好，深部井筒或结合开拓延深改扩建项目，要积极争取融资渠道，在充分进行经济评估并具备还贷能力基础上，省（区）煤炭主管部门预审上报煤炭部，由部生产协调司负责审查并向国家有关部门提出立项建议。
第十六条 开拓延深工程要充分利用现有生产设施，坚持少投入、多产出的原则，节约资金。工程取费要严格执行煤炭工业的定额标准，凡由建设单位自行施工的开拓延深工程，只计取直接工料费。

第四章 技术管理
第十七条 水平延深工程的范围包括主体工程和新水平首采区工程。主体工程包括延深的主、副井筒、新建的后期回风井、井底车场及硐室、主要石门和主要运输大巷及总回风道。
首采区工程包括采区上、下山、车场及硐室、采区运输、回风道和主要设备及相应的管、线、道安装工程。
第十八条 开拓延深设计必须根据延深水平已批准的精查报告进行，并广泛调查、收集该矿的地质、水文、瓦斯等基础资料做设计参考，延深水平地质报告达不到设计要求的不得进行设计和施工。
第十九条 开拓延深设计必须根据煤炭工业的技术政策、技术规定、工程质量标准和《煤矿安全规程》等有关规定进行设计。
第二十条 大中型矿井的开拓延深方案设计，须报省（区）煤炭工业主管部门批准，初步设计由矿务局自行审定。小型矿井的开拓延深设计由矿务局组织审定，报主管部门备案。重大设计修改须报原审批单位批准。
第二十一条 加强生产矿井的储量管理，严格执行《生产矿井储量管理规程》有关规定，对报损和注销储量，必须按审批程序办理。
第二十二条 开拓延深工程要优化设计，改革开拓部署、优化巷道布置、合理集中生产，并为建设高产高效矿井创造条件。

第五章 综合管理
第二十三条 生产接续执行分级管理的原则，矿区和矿井接续由省（区）煤炭工业主管部门提出初步意见报部，再由煤炭工业部向国家计委提出立项建议。水平接续由矿务局负责，采区接续由生产矿井负责。
第二十四条 开拓进尺年度计划、正常开拓率和“三量”要做为对企业经营者政绩考核的主要指标之一，并与奖罚制度挂钩。完不成年开拓进尺计划的，省（区）煤炭工业主管部门要追究经营者的责任。
第二十五条 生产矿井水平接续要建立健全责任制，局（矿）长是生产水平正常接续的第一责任者。生产水平接续紧张和失调矿井，由省（区）煤炭主管部门与矿务局签订责任书，明确责任、强化管理、保证质量、限期落实，保证3～4年调整正常。
第二十六条 开拓延深工程施工质量是考核企业管理工作好坏的重要标准。矿务局要坚持质量标准，狠抓基础工作，严格质量检验制度，把好质量关，把工程质量问题消灭在施工过程中。
第二十七条 开拓延深的验收要由矿务局质监部门严格按《煤矿井巷工程施工质量标准检查评级办法》进行质量监督和验收，对质量不合格的工程除进行返工处理外，还应追究有关人员的责任。
第二十八条 开拓延深工程应组织快速施工，开展上纲要等级队劳动竞赛，发展掘进机械化，推广光爆锚喷支护新技术，努力提高单进水平。

第六章 其 它
第二十九条 结合开拓延深进行改扩建或重大技术改造项目，可参照本办法执行。
各省（区）煤炭工业主管部门要参照本办法具体制定本地区国有重点煤矿生产水平接续实施细则和国有地方煤矿生产接续管理办法。
第三十条 本办法解释权属煤炭工业部。